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        上海房产纠纷律所分析房子是你的,你却不能入住

          居民个人购房时也要注意在房地产登记机构查询自己打算购买的房子是否有居住权,以免房子属于你,但你不能住。上海房产纠纷律所让我们通过三个日常生活,看看居住权是如何帮助我们的,解决生活中的问题。

          居住权是自然人根据合同或者遗嘱取得的利益物权,在他人享有所有权的房屋上,为满足居住需要而设立的。当事人可以以合同或者遗嘱的形式设立居住权。居住权的设立一般是免费的。居住权的存续期限以明确约定的期限或者居住权人的生存期限为限,居住权人的权利不得转让或者继承。

          

          情景一

          甲老太太在妻子去世后一直独自生活。近年来,她感到年老。一方面,她想把她现在住的房子转让给她的孩子,以减少遗产税和其他费用,并让她的孩子照顾她的生命、衰老、疾病和死亡;另一方面,她担心她的孩子在房子转让后会不孝,这样她就不能生活和依赖它了。

          民法典出台前,甲老太太的想法很难通过现有制度得到充分保障。虽然房子可以在生前以赠与或买卖的形式转让给孩子,但转让后失去了房子的所有权。之后,如果孩子再卖掉房子,必然会影响老太太在这所房子里的生活,很难达到有所依、住有所居的目的。

          民法典出台后,甲老太太的愿望可以通过设立居住权来实现。甲老太太可以和孩子签订设立居住权的合同,同意甲老太太把房子转让给孩子后,仍然可以在她有生之年享有房子的居住权。甲老太太将房屋所有权转让给子女时,子女还应为甲老太太办理合同设立的居住权设立登记。这样既能满足父母在有生之年以自己的名义将房屋所有权转让给子女的愿望,又能保证父母在失去房屋所有权后不会被不孝子女赶出房屋,造成居住不稳定的困境。居住权设立后,即使遇到不孝子女,父母也可以通过行使居住权的物权保护属性,排除不孝子女对父母正常占有和使用房屋的妨碍,防止不孝子女在出售房屋后向老年人主张腾出房屋的权利。
         


         

          情景二

          小乙和小丙在婚姻期间买了一套房子。后来,他们的关系破裂,想离婚。双方同意男方小乙享有全部房屋所有权,男方小乙赔偿房屋折扣100万元给女方小丙。但女方小丙担心放弃房屋所有权后,男方不能按时赔偿相应款项,因此双方还同意女方小丙有权在男方小乙全额支付赔偿金前住在房屋内。

          民法典出台前,虽然这种协议可以在一定程度上促使男方在约定期限内支付折价补偿,但如果遇到性格令人担忧的对方在取得房屋所有权后单独出售房屋,并隐瞒拒绝支付折价补偿的情况,这种协议很可能失败,很难达到女方如期取得房屋折价补偿的目的。

          民法典出台后,女方小丙可以通过与男方小乙约定设立居住权,更好地保护自己的利益。离婚时,双方可以约定房屋归男方所有,男方应向女方支付一定数额的房屋折价补偿,女方在男方全额支付上述房屋折价补偿前享有房屋居住权。此后,女方在将房屋所有权完全转让给男方的同时,可以要求男方向女方办理居住权设立登记,居住权存续期限限为男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿。此后,虽然女方失去了房屋的所有权,但可以住在房屋内,直到男方全额支付房屋折价补偿,双方可以再次注销房屋登记。在居住权存续期间,女方可以对抗男方的房屋所有权,即使男方单独出售房屋,因为房屋已经登记,女方也可以对抗新房屋买受人。
         

          情景三

          父亲老丁在妻子去世后一直住在中国。他的孩子们都在国外工作和生活。他很难照顾父亲的日常生活,所以他聘请了他的远亲吴作为保姆。父亲老丁感E多年的精心照顾,担心E死后无处可住。他想为E提供住所保障,但他担心把房子留给E后,孩子们会对此产生怀疑,导致亲属反目成仇。

          在《民法典》颁布之前,如果老丁想在他死后为E提供住所保障,他只能通过遗赠或签署遗赠支持协议将房屋所有权转让给E。然而,这种形式不可避免地会导致房屋所有权的子女。在实践中,孩子们可能会反对,这很容易引起亲属之间的误解和矛盾。

          民法典出台后,老丁可以在立遗嘱的同时,在遗嘱中明确在该房屋上设立居住权,居住权的存续期限仅限于戊的有生之年。这样,老丁一百年后,子女就可以继续以遗嘱继承的形式取得房屋所有权,但同时,子女也需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上设立居住权的义务。戊有权以包含居住权意义的遗嘱办理居住权设立登记。登记后,老丁的子女需要确保戊有生之年有权继续居住在该房屋内,不得妨碍。
         

          上海房产纠纷律所提醒除此之外,设立居住权,别忘了办理居住权登记。只有充分了解居住权的上述特征,让居住权更好地帮助人民,实现居住目标。

         


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